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　　“几十万买套商业公寓，从收房那天就出租给包租公司，每年11个月租金，三年之后租金每年还能递增，稳定年回报也能维持在4%-5%。”不久前，成都市民李女士遇到了“新问题”，三年前她将在南二环投资的一套小公寓长租给了一家包租公司，双方签订了7年8个月的合同，前几年该公司都是如期打租金，现在刚好等来了租金递增，但却收到包租公司要求降租的消息——协商每月从3100元降到2500元。

　　李女士遇到的问题并非个案，在同楼盘的业主群里，其他业主也收到该包租公司要求降租的协商电话。不仅在这一个项目，陈先生在金融城购入出租十多年的公寓近期也收到了包租公司的降租要求，业主若不同意降租，则将面临合约提前终止。

　　曾经租金收益稳定的核心板块商业项目，省事省心的长租模式，为何会在此时提出降租要求？到底是经营遇到困境，还是长租公寓的惯用套路？若业主不同意降低租金，合同后续该如何解除？

　　李女士3年前将南二环的一套40多平米小公寓长租给了一家包租公司，双方签订了 7 年8个月的合约，根据合同约定，两个月的装修免租期，前三年每月租金为 3000元，从合同签订第四年起，每年每月租金递增100元，每年按 11 个月计算租金。

　　李女士当时核算过，虽然自己在某些特定的程度上做出了让利，但比起自己找租客还要费心日常管理，交给包租公司要省心得多。而且，投资回报率在4%-5%左右，从长线来看，这算是个不错的稳定收益来源。

　　“前三年租金都很准时，这次突然收到降租要求很突然。” 李女士说到，她上个月收到了包租公司的降租电话，对方希望协商将每月租金从3100元调整到2500元，不过她当时拒绝了这一要求，而包租公司这个月的租金依然按照原来的约定按时进行了支付。

　　李女士也忧心忡忡，她认为包租公司要求降租，可能意味着其运营出现了问题，未来降租或断租或许难以避免。虽然她的公寓位置并不愁租，且如果自行租赁还不用被“中间商赚差价”，但她看来，自行出租，将处理许多租客问题，且租期也无法保障，“并不如交给包租公司省心。”

　　其实，李女士的遭遇并非个例。陈先生十多年前在金融城购置了一套30多平米公寓，一直出租给一家酒店做经营，近期他也收到了承租方要求降租的消息，并且降租幅度达到了25%。“因为同楼层都是这一家酒店，如果不同意降租，就终止合同。单独的一间被酒店包围，也很难出租给个人用户。”

　　最终，陈先生的公寓以2500元/月的租金与承租方重新签约，而此前其租金价格为3000元/月，且取消了原合同中关于租金递增的条约。

　　约定好的长租，却在合同期内开始面临降租。最重要的原因主要在于，承租方的经营受阻。

　　以李女士持有的南二环项目为例，同小区同户型的的房源，该家包租公司在两年多前给出的收房价格就已经降至2700元/月，其后，该家公司也降慢了收房速度。一家全国头部的长租公寓公司和记者说：“公司现在已经不要求房源数量扩张，而是‘保住利润’。”

　　陈先生被收用做酒店经营的公寓同样如此。一位从事酒店经营的业内认识表示：“区域的热度、周边的酒店数量、房源的新旧程度都是决定租金的主要的因素。”

　　现在，城投、轨道城市集团、交投集团等平台公司都推出了保租房，这些机构房源都在分流普通租房客群。而保租房的租金应该要依据季度更新的《成都市租赁住房平均租金水平信息》进行定价，要求不高于周边租金水平9折，且年租金涨幅不高于5%，这对市场化长租公寓的租金定价形成了压力。

　　以跳蹬河街道为例，随着东郊记忆的崛起，区域内的公寓租金从2023年一季度的65.23元/月/㎡，到2024年四季度已经升为68.94元/月/㎡，几乎在每个季度的统计数据中，都呈上升态势。

　　三是，酒店、民宿承租的房源，更多比拼的是价格。当利润无法保障时，往往采取的都是先要求房东降低租金。

　　一位做民宿经营的的人说，此前许多经营者一次收20、30套房源来统一经营，现在空置率上升，但经营成本却并未降低，在租金收入增长受限的情况下，经营者利润空间被压缩，只有通过降低付给业主的租金或者干脆退出来缓解经营压力。

　　关于公寓投资的话题，这些年慢慢的变成了了老生常谈的问题——每年，市场上总会涌现出一些打着高投资回报率的公寓产品，小额投资+高投资回报率催化着这类产品的关注度。

　　首先，购买投资类产品，理论的投资回报率并不意味着现实情况。李女士和陈先生的案例都足以看出，即便是承诺回报的包租公司，都正在面临阵痛期。并且，当一套房子出租过几年之后，家具、装修、电器的损耗，都将影响租金，要真正的完成稳定的收益并不容易。

　　其次，买投资类产品，除了总价和理论回报率外，更应该关注的是这类产品的资源、周边辐射的人流。业内人士指出，“市中心、金融城、南二环这些区域的产品，即便过了黄金期，依旧不愁租。”

　　最后，我们注意到，即使出现退租或降租现象，不少个人公寓投资者仍然愿意将公寓租给包租公司经营。而此时，就需要甄别合作时的风险。

　　有业内人士提醒，目前有包租公司采取新的方式与个人业主合作，“包租公司会要求客户按照他们的标准重新装修，装修费用可以双方共担，然后在经营过程中收益以特殊的比例双方共享。”该人士指出，有些不正规的包租公司在收完装修费后会以经营困难为由退出，让业主白白承担不必要的前期装修。

　　与此同时，在签订租约后，如果包租公司以经营困难为由提出降租，业主可以从法律角度进行“维权”。四川一上律师事务所合伙人林小明律师表示，要根据包租公司与长租公寓业主所签合同的性质、约定内容以及违约条款等做多元化的分析，无论是包租公司还是长租公寓业主都应该根据双方签订的合同约定全面履行自身的义务。

　　倘若双方就长租公寓减租未达成一致意见，则业主具有两种选择：一是继续与包租公司做协商，就减租金额及期限重新达成一致；二是双方终止协议，根据双方签订的协议要求包租公司赔付相应违约损失，从而收回自己的房屋。

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